楼市崩盘离我们并不遥远:只是我们选择性的遗

 

2019-09-17 00:31

  小善之前预告了很久我们团队在做房地产行业的研究,并会做系列文章来分享,让大家久等了!这第一篇小善就先跟大家说说90年代发生在海南的房地产泡沫事件。

  可能有很多人觉得海南房地产泡沫距今已经有20多年,当时的经济、政策环境和现在有很大不同,而且众所周知的故事没什么好再翻出来一遍(等了那么久,侬给我看这?)。但是小善翻着看了看讲海南房地产泡沫的文章,大多是这样的(点击图片可放大查看):

  这样的讲述虽然能让人明白事件的大体经过,但是哪里能懂为什么形成泡沫,如何就导致了这样的后果?(吐个槽,小善研究完发现这些陈述里面有些数字是错误的,但是被抄来抄去也没人质疑)

  而我们更感兴趣的是泡沫的形成机制,以及从哪些数据、特征能够判断出泡沫的存在,并且希望找到避免受伤的办法,这才是历史经验教训的意义所在,对吧?

  这是海南建省(1988年)到2012年的商品房销售均价走势,可以看到1994年泡沫破裂后直到2006年商品房销售均价都还未超过93年的水平。花12年都没能解套,惨况跟6124点进场A股有的一拼!

  从1988海南建省开始到1994年房地产泡沫破裂,海南的商品房销售均价年化增长率为37.8%,1989-1993增长最快的4年,均价年化增长率达到63.6%,92年到93年增速为76%。这是一个很快的上涨,并且它是由许多外地的热钱流入推动的:1991年省外房地产协议投资额为1.42亿,到了1992年,这个数字猛增到了53.8亿(对比1990年海南省GDP为94亿元,91年为120亿)。1993年海南省人均年可支配收入仅为3072元,与当时商品房均价的比值是80.69%,也就是说1个人1年的可支配收入也无法支付1平米房子的钱,本省居民的购买力很难承受这样房价,外来投资客是这场赌博的主力。

  这里说的仅仅是全省均价的水平,而当时炒作最严重的海口市(面积是海南省的6.5%),最极端的情况是怎样的呢?看下面这段:

  最高的房价达到1.6万港币/平米,按照当时的汇率(0.74)折算就是1.18万人民币/平米。看到这里,小善好想穿越回去问一句:

  1993年房价的变动过程在1994年年鉴中都做出了比较详细的记载,我们来仔细看看当年的走势图:

  资料来源:《海南省1994年年鉴》,最后那句话挡住了,写的是“发展较快的海口市,1993年房地产业收入10亿多元,占全市财政总收入的70%”

  1. 5月宏观调控措施出来后,资金面全线紧缩,但是房价仍有“一波上涨”发生在好地段的房产上;

  2. 1993年年内并未发生崩盘式下跌,全面大跌是发生在1994年之后,此前仍给了不少人“逃生”的机会(具体的原因我们第二部分看);

  3. 在1993年10月看来,均价在3500的房子被称为“微利房”,说明之前炒作严重,大大抬高了成本;

  4. 政府通过房地产行业的收益颇丰,造成风险防范的动机较弱,这也是放任房地产泡沫发展的一个重要原因;

  5. 当时的租售比是1%,即售租比是100,乍一看跟现在一线城市比起来是低很多,但是当时的按揭政策最长期限只有5年,即60个月要还清贷款,而现在按揭最长的期限是30年(360个月),相对来看这个售租比已经偏高;

  6. 从文章对地产行业的评价来看,当年政府并没有意识到地产行业要崩溃,而是用“平缓下降趋势”一笔带过了当年的价格走势(9月期房价格下跌15%--18%还说是平缓?),也未料到会带来十多年的持续性影响;

  这段是1993年期间海南省副省长毛志君的讲话,大致内容是要大力发展海南的第三产业。其中对房地产的支持态度很强,这也是推动泡沫的一个很重要的原因。(从其他语句的用辞来看,也是偏激进的)。

  这几个拍地的大佬真真是拍在山顶上了!最贵的由海南洋浦鑫荣实业公司拍下的滨海大道的一块地,成交地价是10200元每平米。查了下地图,刚才提到的卖出最高房价的南洋大厦(1993年3月底每平米卖1.18w人民币的内个)的位置也在海口滨海大道,短短1个多月之后居然就有人愿意用相当于最高卖价的钱去拿周边的地,可见对房价的预期是分分钟要上天啊!

  想想在那个物质匮乏的年代,当小善还是个吃土小孩的时候,居然就有这么疯狂的事情发生了!

  1993年在海南当了地王,94年跑到贵州继续圈地!真是艺高人胆大,太会玩了!只是93年在海南1个亿随便出手,94年在贵州130万都拿不出了……唉,一届地王就此陨落。

  其他两个地王,从年鉴中对当年房地产价格走势的描述中看,如果没在10月前转手了,亏本的概率很大。这几块宝地,是名副其实的烫手山芋啊!

  在1991年以前,所有跟房地产行业有关的描述都在一级目录“经济”下面的子目录“城乡建设.环境保护”中的一段线年房地产投资开始增多,地位日益重要,因此变成了单独的二级子目录;而在1993年年鉴中(即回顾1992年全年),房地产行业已经作为一级目录单独列出;但到了1996年年鉴,房地产就被括号括在“建设”之中,每年还会披露对空置房屋的处置进度;到了2000年及之后的年鉴,房地产业仅作为“经济”下子目录“建设”的几段话作为体现,同时增加了“处置积压房地产”的子目录,之后的年份中,房地产业始终仅作为二级目录“建设”中的一段话来呈现。

  从这个微妙的细节,就能看出这个行业的兴衰和战略地位的变化,转身之间,盛况不在,当年已远。

  看完第一部分,想必大家已经对当年的房价起落有了个比较清晰的概念。下面一个很自然的问题就是,为什么会这样?

  首先,海南建省后1988、1989年的房地产市场是很不景气的:1988年物价涨幅较大(全国CPI上升10.7%),影响到居民购买力,1989年政治因素对市场造成打击海南房价出现下降。而到了1990年,海南省房地产虽然销量下降31%,但是小别墅开始受到欢迎,平均房价比89年翻番,这是因为政策上的优惠带来了资本的流入。

  1990年5月,当时的中共中央总书记来海南考察,强调兴办海南经济特区的决策是正确的,重申对海南的各项政策不变。当年海南开展首届对外经贸洽谈会,吸引外商投资;鼓励“横向经济联合”,吸引外省来琼投资。整体的政策环境宽松,吸引了大量投资资金,此时的房价上涨还是需求端提升带来的。

  1991年7月,国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,长期目标为健全房地产市场,完善住房融资体系,完成住房商品机制的转换,实现住房商品化、社会化。这个政策对整个房地产行业非常重要,改变了住房的性质,并且将金融引入到行业发展中来。全国的房地产业从这时开始起步:

  从这一段的描述其实可以看出当时房地产业发展过快出现的问题。从开发商的角度讲,在政策和钱的支持下,最优的策略是“先占坑”,先到先得,占到之后下一步才能卖了赚钱啊!在这种策略下,供给过剩不可避免。

  第二个问题是当时的金融机构的管理粗放、风控还处在比较初级的水平。金融体系的脆弱和不健全,为之后的危机埋下了隐患。

  首先从拍卖地价就能看出当年房地产市场的火爆。平均地价只有24.9元/平米,但是拍卖地价每平米达到5715元。

  半年就能翻一倍多,这个收益率想必没有人不心动,市场迅速聚集人气是必然的。

  为什么市场在短短的时间内升温这么快呢?小善发现1991年海南创新性推出了一个筹集资金的神器,叫做“房地产投资券”:

  小善看海南省年鉴,对一个数字感到特别惊讶,1991年海南省全省房地产公司数量是372家,到了1992年年末,这个数字暴增至1069家,这乍一看是很奇怪的现象,看到房地产投资券之后,小善豁然开朗:房子还没建,就可以通过发行投资券筹钱,房子建的时候再抵押给银行借钱,对于开发商,这就是空手套白狼嘛!怪不得一拥而上,不来是浪费捡钱机会啊!(然后想想深圳15年出现的众筹炒房客,众筹首付再向银行抵押贷款,咦?感觉挺像哈~)

  1992年10月,房地产按揭业务在海南登场,将更多人带入了这场炒房盛宴;1992年11月,国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》,鼓励房地产业发展。这相当于牛市里先后来了两个大利好。经历过去年牛市的大家应该都知道了,接下来得疯。于是出现了第一部分中提到的1993年的那一幕幕。

  1993年6月23日,时任国务院副总理的发表讲话,宣布终止房地产公司上市,全面控制银行资金进入房地产。次日国务院发布国十六条对房地产市场进行清理整顿。(利好政策出台之后半年多就开始收紧,侧面反映出当时投机现象严重),这对由资金和杠杆推起来的泡沫无疑是进行釜底抽薪式的打击。

  但是1993年下半年的市场并未出现崩溃式下跌,均价的最高点反而出现在1994年。这是为什么呢?

  刚才有一条信息很重要,就是在1994年的年鉴中,决策者并未对1993年下半年出现的下跌引起重视,并且言论的风格偏激进。这里有两种可能,一种是决策者并未料到泡沫破裂的风险,另一种是意识到这个风险但是希望通过掩饰、提振信心意图能温和降风险。

  看到这应该明白了,1993年下半年出现房价下跌后,金融机构并未意识到泡沫破裂的风险,而是采取了刺激措施:继续给工具加杠杆,降首付!(老乡别走啊~~),而决策者并未有限制的政策出台,并且从这一段描述的语气上看,对这些刺激政策是肯定的。这就是94年均价还上涨的原因。这泡沫的前半截是基本面+热钱+杠杆,后半截决策者的失误导致了更坏的局面。

  那么,这最后一波的受害者是谁呢?1993年,海南省的房地产开发公司达到4830家(刚才说了1992年这个数字是1069),而1994年的总结中就没再提这个数字,说明并没有亮点出现,推测“大户们”应该有不少已经撤离。

  看看这些花式骗散户入场的招数,咱们涨涨姿势:保值回购销售,保投资回报销售,限期还本销售,购房迁户口销售,高比例按揭销售,有价证券再投资销售,借“鸡”还“蛋”销售。有些招数看字面已经不知道是怎么操作的了,为了留住老乡们,线年,各方终于顶不住,跳楼价甩卖:

  3. 决策者的失误。在央行银根收紧,政府发文调控、整治房地产行业后,海南省的领导仍然表示要争取银行对房地产行业的资金支持,强调房地产行业视为支柱性产业的重要性。这是对民众的误导,进一步吹大了泡沫。下面这张图是海南房地产业GDP的贡献率跟全国数据的对比,1992-1994这个比例都明显高于全国平均数据,站在当时决策者的角度来看,地产行业确实是“太重要了”。

  4. 金融监管缺失,造成资金挪用、滥用的情况严重。这些被挪用的资金如果投资成功,会让个人获得巨大收益,投资失败,风险由金融机构承担,也没有相应的处罚机制来进行制约。监管的缺失就是对乱象的鼓励,是泡沫形成的鼓动机。

  这样想想,其实当时在任何城市,如果将“房地产券”、股票、债券、银行贷款等用于给房地产企业融资的金融工具一齐使用并疏于监管,都是有可能造成炒作行为并形成泡沫的,只是当时“海南概念”是最火的,最早形成资金的集聚,成了泡沫先锋。如果当时国务院没有响应调控政策出台,海南的示范效应可能会导致更多泡沫在其他城市形成并最终破裂,拖累整个国家的经济。

  受伤最惨的就是金融行业了。房地产价格一跌,热钱迅速跑了,金融机构的资本充足率很快下降,加之抵押物价值下降,资产质量恶化,不良率提升,成了终极接盘侠。下面一段话是时任人民银行海南分行行长的马蔚华先生对1995年海南金融行业的思考:

  可见当时金融机构是“内忧外患”的问题,本身在监管落后的情况下经营管理就存在诸多乱象,房地产崩盘又将问题放大。金融机构集体资金短缺,其他真正需要钱来发展的行业也很难借到钱,全省经济受到拖累。

  从上面这张图可以看出,从1994-1997年海南省金融业GDP增速显着落后于全国金融业GDP增速,由房地产泡沫破裂引发的金融问题是最直接的原因。

  2. 鼓励单位购买积压商品房用于职工房改,配套房改的各项优惠政策。——团购好

  4. 购买25平米积压商品房,可办理一个城镇户口。——买房送户口,多买多送

  在大家经常看到的写海南房地产泡沫的文章中经常提到潘石屹“5斤橘子一条烟”的故事。说的是潘石屹当时去海南淘金,用5斤橘子一条烟(有的地方说是2条)换到了查规划局文件的机会,看到了里面海口市报建面积和人口之比高达50平米,而同时期北京的数据只有7平米,说明供给严重过剩,价格上涨缺乏支撑,就撤离了海南房地产市场,躲过了房地产泡沫。

  这个图表中的数据说明海南省1993年的新开工面积按照当年的销售能力需要6年才能卖完,而施工面积按照当年的销售能力需要10.6年才能卖完,这无疑是供给严重过剩,一滩泡沫。

  现在的信息比90年代发达许多,我们有更多的数据可以进行多方面的考察。比如,怎样判断购买行为是刚需使然还是炒作推动呢?买房的资金有两部分,一部分是首付,剩下的可以做银行按揭,对于一个正常的刚需,首付是由原始的积累、家庭的支持组成,但是对于月供,是需要由稳定收入支撑的,因此如果月供超过了绝大多数人的收入,那么就说明价格中泡沫的存在了,因为炒作并不需要考虑长期的购买力,只是找到下家出手。

  还有判断杠杆资金的量。如果借钱的途径很多,资金成本比起预期收益率相对便宜,会让进入炒作的门槛大大降低,从而使更多人参与进来。成交量也是很重要的数据。作为炒家,最重要的事情是将房产销售成功后获利,如果长时间无法销售,那么就要有资金去支持月供和各种借款利息/本金,如果无法支撑,就要考虑降低价格来促成交易。

  ▲“再低,就不可能了。” 2008年5月,佳兆业地产打出了至今都让人无法忘怀的广告牌

  泰华阳光海——07年最高峰均价每平方米为16000元,08年7月19日,二期6-7栋开盘均价7500-8500元/平方米(含800元/平方米精装修);

  佳兆业可园七期——07年10月1日开盘,均价在1.3万—1.4万元左右。08年4月份降到9000多元。08年秋交会又推出起价7000元的特价房。“其实,现在我们是按成本价在卖了。消费者总是希望房价低一点,但也要考虑一下我们的成本啊。”降这么多,就不怕老业主维权?“开发商并非没有考虑这个问题,但目前的市场你又不是不知道,搞优惠也是没有办法的办法。”

  ▲2008年年底,前海楼盘最低7380元/平方米的起价,创下当时关内最低。

  坂田万科城——07年9月,万科第五园三期开盘,高层毛坯房14800元/平方米;08年3月,万科第五园对后期推出的剩余单位以全新精装修的形式销售,均价下调到每平方米11500元(最低9999元),比之前每平方米下降了3000元左右。08年8月,万科城少数别墅打5-6折销售,一套原价约800万的别墅,现价只要500多万元;

  兰溪谷——号称深圳顶级楼盘的兰溪谷,从开盘初期45000元/平米,到08年出现了最低22000元/平米;

  碧水龙庭——07年6月,李先生以每平方米1.1万元的价格购买了碧水龙庭二期的一套70多平米的二室一厅,首付16万多,每个月4000多元的房贷,已经供了9个月。但是08年房价已经跌到每平米七八千,“一下子把首付给跌没了,房子总价还不够剩余的房贷,名副其实的负资产,继续还贷不如重新买一套划算。”

  2008年,深圳楼市上演了一场降价小区业主针对开发商的集体维权潮:万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦……,由此形成深圳楼市一道独特景观。

  08年7月,诺德国际举办李宇春少年中国签署会。但因项目推出9080元/平的价格,引发高价入市的业主要讨回血汗钱

  这一年里面出现的维权,大多以质量为由维权的,真实目的都是因为价格降了,有些开发商还为此进行了价格补偿。

  ▲“真挺不过去,我会还债。”———2008年年初,创辉创始人林凤辉在接受媒体采访时候表示。

  彼时,这个在高峰期在深圳有500多家地铺的中介,关铺门之后仅剩余90多家。创辉为盲目扩张付出的代价不仅仅是收缩门店,还有公司经营多年积累的信誉和员工对公司的归属和信任,而林凤辉本人虽然说绝对不退休,但是创辉租售在2009年之后还是消失了,换而代之的是家家顺,只是已经很少人知道这个和林凤辉有关。

  当年创辉的关铺绝非个例,2008年,基本上所有地产中介都在关铺裁员节省开支。一向以稳健著称的中原地产都有大调整:地铺由高峰期的180多间,调整到现在的160多间,从业人员也从高峰时段的4000多人裁减到现在的3000人左右,并称在此基础上还有关铺、裁员计划;世联地产关闭工商铺业务,关外铺仅保留龙坂区域的四五家;世华地产员工已从此前的4000人缩减至2800人……

  地产赌局:认线日,北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆在深圳出席某论坛时表示,深圳房价肯定要涨,这是经济发展的必然规律,“我们不妨再豪放一点——如果明年(2008年7月11日)深圳的房价比现在(2007年7月11日)低一分钱,我一定在媒体上用整版篇幅向深圳市民道歉。”

  徐滇庆的表态很快得到牛刀的回应,牛刀表示和他打赌一年后的深圳房价。牛刀给赌局立下的“规矩”是:以深圳市国土资源与房地产管理局公布的2007年7月11日的新盘均价即每平方米15745元为准。双方的赌注一样,如果牛刀输了,也在媒体上用整版篇幅向市民道歉。

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